千翻儿 2025年03月10日 14:19
从高铁千岛湖站向浙江淳安县城行驶10公里左右，右侧是浙江省旅游职业学院的千岛湖校区，左侧则是位于千岛湖大道2888号的淳安县香里湾（别称“千岛湖香里开元度假村”）。
站在位于三楼的大平台上向西放眼，湖光山色尽收眼底，有被千岛湖大道隔开的一小段湖面外，以及千岛湖东北湖区的大片湖面。 这是淳安县近年来少见的临湖新项目，开盘时颇受欢迎，价格到了每平方米1.6万左右，仍售出200多套。
多位购房者称，在三年疫情后带来的全国性房地产低迷中，因开发商杭州圣域嘉房地产开发有限公司（下称“杭州圣域嘉”）和项目一期施工单位新世纪建设集团有限公司（下称“新世纪建设”）存在包括未付工程款等诸多分歧，淳安县住房和建设局官员却以“保交楼”的名义，在未通知施工单位参加的情况下，直接组织了对项目的竣工验收和备案，造成了数千平方米的违章建筑通过验收，给开发商带来非法获利数千万元。
“我们怀疑其中有猫腻！”
01 违章建设风险
在浙江乃至整个长三角，浙江开元酒店集团的酒店、度假村是知名品牌，仅在淳安县千岛湖区域，开元名下的各个子品牌就有五六家酒店，作为千岛湖开元度假村位于湖区麒麟半岛，颇受欢迎。 而正在筹办的千岛湖香里湾开元度假村，近日却因其房产开发商杭州杭州圣域嘉通过地方政府“保交楼”政策强行单方面验收引发的违章建筑、超规划开发，而面临风险。 笔者近日走访了这个正在对外销售的楼盘。
由于施工单位未参与此次竣工验收备案，而此次竣工验收备案的依据的图纸和现场实际施工图纸存在较大区别，其安全性、合规性存在一定疑问。
首先，建设单位（发包方）杭州圣域嘉在位于主楼大堂主平台主入口新建了钢筋混凝土结构的大屋顶，这是原始图纸中没有的建筑结构，在台风频发的浙江地区，这样有巨大迎风面的结构是否安全，不得而知。 施工单位新世纪建设相关负责人表示，由于这一新变更的大屋顶结构并不在原本的设计图纸中，因此当时他们拒绝对这部分结构进行施工，建设单位于是另行安排其他施工单位在其负责的主楼上增建的。 对项目竣工验收备案中这一结构通过验收，新世纪建设相关负责人表示，他们认为，在没有履行合法的图纸变更审批程序之前，这一结构属于违章，对其可能带来的风险，他们无法负责。
02 “偷面积”违约风险
知情者介绍，这一项目对外推广时，销售人员曾宣称有“赠送面积”，对此，购房者的回应不一。查看合同中，均未见有相关赠送面积的明确约定。
知情者带笔者查看了正在销售的部分楼层，原始设计中，面向内花园的阳台中，每户都有大约3-5平方米面积的挑空部分，在部分楼层中，已经经过施工将其封上，这就是所谓“赠送”的阳台面积。 这一赠送面积所有户型都有，一期整个项目规划500多套房子，则赠送的面积可达2000平方米左右。 这虽然是房地产行业相当常见的打插边球的“偷面积”的做法，但仍然属于违章建筑。某种程度上，在房价高企的四五年前，这一做法其实相当普遍，购房者当然是喜闻乐见，相关主管部门也基本抱着默许的态度。
但时过境迁，目前开发商一期500多套房产中已经销售的200多套房产的业主，大多是浙江和上海的中产家庭，并非作为第一居所。在全国房价出现普遍下行的当下，有不少购房者对入手这一价值缩水的房产颇有悔意。 新世纪建设方面发现，“千岛湖香里开元度假村”在存在验收面积和建设施工许可证面积、以及开发商提供给住建局自认的面积不一致的问题，疑似存在超面积、超规划开发的问题。
根据2020年6月19日淳安县住建局就向建设单位颁发的《建设工程施工许可证》，该项目千岛湖香里度假村一期（地下室1、1#、2#、4#、5#楼），建设规模为56257.66平方米。 此后，在淳安县城建档案馆，同样的工程名称和施工许可证下，备案的工程建筑面积却增加到了59284.98平方米。而2024年10月18日，杭州圣域嘉提供一期项目主要工程量（初稿）中，确认的建筑面积为61859.6平方米。
开发商数据显示，与获批的项目面积相比，竣工后增加了约5600平方米。受访者提供 三个数据有这么大的差距，直接原因可能是，开发商进行了一系列的违法和不正当操作行为所致——这还未包括在2号楼外立面进行了改建，加建了门亭和超建了未经审批的2000余平方米地下室等。这一系列违法行为，导致经过合规图审的项目施工图纸、竣工备案图纸与现场建筑物严重不符。 从法律后果来看，极可能存在超规划施工、偷逃国家税费的问题，而未来的整改之下，或将给酒店管理公司浙江开元酒店集团带来不小风险，其预估在2025年夏天装修完毕未必能准时实现。
03 名不符实的“保交楼”
截止2023年下半年，香里湾项目一期已经完工多时，新世纪建设方面大部分人手已经撤场，只留下一两名员工留守项目部，而此前开发商曾邀请其参与二期的建设，被其婉拒。
此后，在2024年7月，新世纪建设忽然得知，在没有他们参与、亦未提供施工资料的情况下，开发商得到淳安县住建局官员的支持，在淳安县城建档案馆进行了“千岛湖香里度假村”工程一期项目竣工验收备案。这一罕见的做法让他们颇为震惊。
“我们并非不愿意配合进行竣工验收及备案，只是在多个违建项目方面与开发商存在不同意见。而且开发商也还有数千万元的工程款没有支付。”新世纪建设一位人士表示。 他们与淳安县住建局相关科室负责人取得联系后，对方称，单方竣工验收备案是在“保交楼”的政策背景下做出的。
对此，新世纪建设颇为不解。“保交楼”一般是用于项目停工烂尾，而相关房产销售基本完成，老百姓得购房款被挪用或开发商资金断裂的情况下才被采用的手段。 淳安县住建局对外宣传的“保交楼”唯一项目是“桂语江南”——该项目曾因建设资金短缺问题导致逾期交付，是住建部挂号风险楼盘。公开宣传信息称，在淳安县委、县政府支持下，淳安县住建局按照“保交楼、保稳定、保民生”的总体要求，建立“一楼一策”方案，实施专班化运作、项目化管理，向上积极争取7000万元企业纾困资金，帮助项目重新启动建设。
2023年12月28日，“桂语江南”172户购房户喜提新房钥匙。 新世纪建设人士表示，首先，香里湾项目并不存在项目停工问题。 事实上，香里湾项目在2023年下半年就已经基本建成，等待违章建设整改后整体验收。而在这一期间，香里湾二期的项目也已经热火朝天开工，
由此可见，香里湾开发商不存在“保交楼”需要化解的资金链问题。
建设工程竣工验收备案通常是一个项目工程建设的最后环节，建设工程的法定交付条件必须要求建设单位组织五方责任主体通过验收合格才能办理竣工验收备案手续，继而后续才能办理产权证。建设工程完成竣工验收备案，需要满足工程完工的条件，并由承包人（施工单位）配合发包人（建设单位）进行竣工验收。 工程竣工验收是由建设单位组织并在建设工程质量监督站监督下，五方责任主体单位对建设工程是否全面履行和符合建设工程的验收规范和标准要求的最后确认。而竣工验收备案属于一种行政监督行为，是建设单位在工程竣工验收合格后向备案机关提交有关文件予以备案，以供查考的行为，是建设行政主管部门对建设工程质量进行监督管理的制度安排之一。
根据这一制度设计，竣工验收“五方责任主体”——建设、勘察、设计、施工、监理单位，根据相关国家规范和标准要求，以及招投标文件、施工合同的约定，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，也是《民法典》《建筑法》《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规规定的工程交付使用条件。 根据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》，建设单位有责任组织竣工验收，并确保所有相关方（包括施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等）参与验收。作为施工单位，有义务配合进行竣工验收。 此外，相关法规中，为规制建设单位（发包方）、施工单位（施工方）拒绝或推诿工程竣工验收义务，设计了诸多保证措施。
最高人民法院的相关司法解释指出，未经承包人同意而单方面进行的验收，其结果可能不具备法律效力。这是因为竣工验收必须经过五方责任主体的共同确认，才能被视为有效；而建设单位在施工单位未接到通知的情况下擅自组织竣工验收，通常也被认为不具备法律效力。 淳安县住建局对香里湾项目一期有关信息公开申请的回复。
新世纪建设认为，淳安县住建局以“保交楼”为理由组织的验收极不合理，也极不正常。其提起的政府信息公开申请被以技术性理由拒绝。他们认为，淳安县住建局以保交楼为名，为违章建筑大开绿灯，开了一个很坏的先例。
04 最大卖点与风险
对违章建设和违法赠送面积的部分，已经有知情者向淳安县综合执法局、淳安县自然资源和规划局以及淳安县住房和城乡建设局进行了举报。 淳安县综合执法局方面的回复确认了违建的存在。
按一般的做法，这些未出现在产证和原始图纸上的面积，或者将被责令恢复原状，或者开发商可能被要求补缴一定的地价款，并处以罚款。 无论哪种情形，对购房者都将带来实实在在的风险。 首先是原本约定的“赠送面积”缩水，因为这一赠送约定并未出现在合同上，起诉要求赔偿有不小难度，但如果出现购房者据此要求退房的诉求，则开发商因为过错在先，很难拒绝。
此外，如地图软件上“千岛湖香里开元度假村”这个名称所暗示的，开发商将这个位于景区，却距离淳安县县城10多公里的普通70年住宅产权的典型的非刚需楼盘，打造成返租式的酒店公寓，以增加其吸引力。 购房者介绍，该项目小户型的50平方左右的房子，每个月固定返租3500元，大一些的户型，固定返租4500元；以小户型房价按75万元计，整体回报率在4.8%。 行业人士表示，这个回报率尚可，而且签约是以浙江开元签约，约定了业主的入住优惠，浙江开元在浙江地区的品牌和口碑不错，因此对买家颇有吸引力。不过，从历史上看，返租模式少有成功运作多年的例子。具体到这个项目上，由于房产下行再叠加违建因素，如果出现一定规模的退房纠纷，这一返租约定仍然存在风险。
（转，作者：刘虎）
